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Des précisions sur l’OPAH et la campagne de ravalement

Publié le vendredi 14 décembre 2007

À la demande de Caroline Recorbet, chargée d’opérations du CODAL PACT (comité départemental pour l’amélioration du logement du Val de Marne), une réunion s’est tenue le 3 décembre 2007, au local de l’OPAH en sa présence ainsi que celle de Kareen Bardinet, responsable du secteur Etudes-service Habitat pour la ville, une autre collaboratrice de la ville, Marienne Rosenwald, Agnès Busière et Thierry Scharf.

Ce rendez-vous avait pour but d’informer l’association de quartier sur les dispositifs mis en place. Informations que voici :

Il faut distinguer l’OPAH (opération d’amélioration de l’habitat) de la campagne de ravalement qui sont deux opérations différentes, notamment concernant leur calendrier, leurs financements et les habitations concernées.

L’OPAH, lancée en juillet 2006, est un dispositif d’incitation à améliorer l’habitat (une brochure disponible à leur local le décrit précisément). Elle se déroule sur 5 ans et concerne l’essentiel du Port à l’Anglais ainsi qu’une partie du quartier autour de la gare côté avenue Paul Vaillant Couturier. 2300 logements (construits avant 1949) sont pris en compte dont 1800 sont susceptibles de recevoir des aides.

La campagne de ravalement, lancée en mars 2007, revêt par contre un caractère d’obligation : les immeubles ou pavillons concernés ont reçu par courrier une injonction de la mairie à faire les travaux, dans un délai de deux ans. Le secteur concerné est moins large : il s’agit de l’avenue PVC (de la gare à la place Gabriel Péri), de l’avenue Anatole France et de la rue Blanqui.

Le principal financeur pour ces deux opérations est l’ANAH, l’agence nationale pour amélioration de l’habitat (budget =1.300.000 €). La ville y consacre un budget total de 480.000 €. Apportent également leur contribution : la région, la caisse des dépôts, l’état, le département, le 1% patronal, la CAF, les caisses de retraite.

La campagne de ravalement suscite évidemment le plus d’inquiétudes et de questions. Précisons qu’il s’agit d’une opération exclusivement sous la responsabilité de la municipalité, contrairement à l’OPAH. Un fond communal en complément d’autres aides a été créé : il permet de financer 15% de la quote-part des travaux dans la limite de 3000€ maximum. C’est évidemment très faible et nos interlocuteurs le reconnaissent : ça correspond en moyenne à 450€ par logement pour un ravalement simple ! L’ANAH de son côté ne finance que des ravalements avec piochage (enlèvement de l’ancien enduit) mais pas des simples remises en peinture : à hauteur de 20% du montant HT avec quote-part plafonnée à 13000 €. Le CODAL PACT 94, qui est l’opérateur missionné par la ville pour le « suivi animation » de l’OPAH offre aussi une aide personnalisée sur le ravalement. Cette aide concerne la recherche de subventions, la mise à disposition d’un architecte qui se déplace et donne un diagnostic et des préconisations (il peut décider que des travaux plus essentiels doivent d’abord être entrepris pour garantir la pérennité du ravalement) et une intervention au niveau de la copropriété (le syndic) en cas de blocage empêchant les travaux. Le recours à cet organisme qui se trouve au local de l’OPAH peut se révéler d’un grand secours.

Le propriétaire ou la copropriété doivent déposer une déclaration préalable de travaux en mairie. Celle-ci étudie ensuite la conformité au PLU et est censé veiller à une certaine esthétique. Notons que le PLU est très peu contraignant en la matière. Une liste de 12 bâtiments en copropriété et de 7 en mono propriété signalés comme « très dégradés » a été établie et concentre beaucoup d’efforts. C’est le cas, par exemple, du 38, rue Parmentier (angle Anatole France) pour lequel on nous dit qu’une solution semble acquise. Les situations sont souvent complexes car on trouve dans certaines copropriétés des propriétaires en difficulté financière qui refusent de payer les charges et les travaux, des dégradations terribles, etc... Ces bâtiments bénéficient d’aides plus lourdes. En dernier recours, la mairie peut décider des « travaux d’office » : elle entreprend de faire les travaux et se fait rembourser ensuite par la copropriété ou le propriétaire. C’est, nous dit-on, un cas extrême puisque l’objectif est de parvenir à réaliser les opérations en privilègiant le dialogue et en faisant preuve de souplesse lorsqu’il existe des difficultés sociales sérieuses.

Une liste de « bâtiments remarquables » qui répertorie des immeubles présentant un intérêt architectural ou patrimonial, a également été établie. Rappelons au passage que c’est l’association de quartier qui avait demandé l’établissement d’une telle liste. Là aussi, des aides spécifiques peuvent être trouvées avec l’aide du CODAL PACT.

Les projets sont étudiés par le CODAL PACT en amont de leur présentation aux assemblées de copropriétaires. L’architecte conseil du CODAL PACT est censé inciter à une qualité esthétique des travaux envisagés. Le problème est qu’il n’assure pas la maîtrise d’oeuvre. À la mairie de veiller à la cohérence esthétique du projet lors de l’étude de la déclaration préalable.

Pour ce qui concerne l’OPAH, le CODAL PACT joue exactement le même rôle d’encadrement mais sans pouvoir de contrainte. Sa compétence en matière de recherche d’aides financières auprès d’organismes comme le 1% patronal, la CAF ou des micro-crédits, etc... est essentielle. Compétence également appréciable pour des conseils techniques divers.

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Il ressort de cette rencontre que les aides pour le ravalement notamment pour des foyers aux revenus moyens sont très insuffisantes. Le périmètre choisi étant assez vaste, le budget alloué par la ville, bien que non négligeable, s’avère faible au niveau de chaque propriétaire. Il est vrai que chaque propriétaire se doit d’entretenir son patrimoine sans forcément compter sur l’apport d’aides publiques.

Notons qu’il s’agit de la première campagne de ravalement dans le quartier (d’où l’importance de la tâche...) et de la seconde OPAH. La coïncidence entre les deux opérations permet d’envisager des travaux de réhabilitation qui ne se contentent pas d’un simple toilettage de façade. Encore faut-il que les propriétaires se saisissent de l’opportunité. Il nous a été dit que cette seconde OPAH rencontre d’ores et déjà davantage de succès que la première. La campagne de ravalement se passerait quant à elle « normalement » même si certains immeubles concentrent des difficultés particulièrement épineuses. Au-delà de l’obligation légale à respecter l’injonction de ravalement, la compétence d’encadrement du CODAL PACT semble particulièrement adaptée pour nombre de cas difficiles. Il faudra plusieurs années pour se rendre compte de la réussite de ces opérations.

Local OPAH : 4, avenue Paul Vaillant Couturier. Ouvert le mardi de 15h à 19h et le samedi de 9h30 à 12h30 et à ces horaires : tél : 01 46 80 14 42, sinon : 01 45 17 93 12.

Permanences ADIL (agence départementale d’information sur le logement) le 1er mardi de chaque mois au local OPAH.


Arrêté municipal sur l’obligation de ravalement des immeubles
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